De los guetos verticales a la ausencia del Estado: secuela del modelo en la política habitacional

Por Álvaro Lizana Fuentes, Boris Navarrete Jiménez, Carlos Rojas Astorga, Felipe Vallespir Lizama y Oscar Muñoz Moya

Es evidente que durante los últimos años ha aumentado la demanda por viviendas, tomando en cuenta que en ello hay un impacto asociado al crecimiento demográfico del país, la migración de zonas rurales hacia las urbanas, y también la inmigración que se ha originado en nuestro continente.

Desde ahí surge la relevancia de la política habitacional impulsada por el Estado, relacionada con el comportamiento que ha experimentado el mercado del suelo, considerando que sobre esa base se realiza la planificación territorial de las áreas urbanas y rurales en el país. En ello, encontramos que las respuestas otorgadas siempre han sido reacciones a situaciones límites ya consumadas, como tomas de terrenos y protestas que presionan y condicionan la gestión pública y política.

Ante ello, creemos que la desregulación del uso del suelo impacta de manera negativa y arbitraria en la generación de soluciones habitacionales por parte del Estado, sobre todo de aquellas vinculadas al ámbito social, produciendo a su vez problemas en la planificación urbana, en la segregación de la población y por consecuencia, en el acceso a servicios.

Lo anterior, se vincula abiertamente con la especulación que se ha generado con el precio de los terrenos que ha adquirido el Estado, provocando problemas de acceso a viviendas en sectores de la población con menores recursos. Además, gran parte de las soluciones habitacionales provistas por el Estado se han concentrado en la periferia de las ciudades, generando condiciones precarias en la calidad de vida y en menores oportunidades de desarrollo. Dicha desregulación ha sido un foco para la especulación en el precio del suelo, en donde los privados han lucrado con la necesidad de generar acceso a soluciones habitacionales por parte del Estado. En la medida que fueron transcurriendo los años y el modelo de subsidios para la vivienda se fue perfeccionando en las décadas de 1990 y 2000, la oferta pública priorizó la cantidad por sobre la calidad de las soluciones habitacionales, mediante la construcción de viviendas en zonas periféricas, esto último, a raíz de que resultaba ser de menor costo para el Estado el suelo destinado a las viviendas. Sin embargo, con el transcurrir de los años fue generándose segregación social y urbana, ya que el acceso a los servicios para los beneficiarios y la cobertura estatal fue siendo cada vez menos efectiva, dando paso a que la marginalidad se instalara en distintos puntos del país. Algunos casos emblemáticos que sirven para ejemplificar y dimensionar la ausencia de visión del Estado y sus políticas públicas, son la proliferación de campamentos y la falta de planificación urbana.  Un caso puntual es el de Bajos de Mena en la comuna de Puente Alto o también llamado “El gueto más grande de Chile”. Constituido como vivienda social durante la década de los noventa, es un claro ejemplo de hacinamiento y deficiencia de planificación territorial por parte del Estado.

La pregunta que surge al observar la concepción y el desarrollo de estos sectores es ¿cómo las personas habitamos las desigualdades y cómo se limita la movilidad social al ser un segmento habitacional segregado? Los tres kilómetros cuadrados que abarca el sector Bajos de Mena son habitados por aproximadamente 140.000 habitantes (censo de 2012), en los cuales la ausencia de instituciones y la falta de accesibilidad a servicios en sus cercanías impacta directamente en el aumento de la segregación social.

A nivel urbano, se producen desafíos cada vez más alarmantes que repercuten en la calidad de vida, expresando nuevas formas de precariedad habitacional, como por ejemplo los “guetos verticales” en la comuna de Estación Central. El “proceso de producción residencial precario” del que han hablado algunos autores se relaciona directamente con las nuevas formas de concentración de viviendas en grandes masas, superponiendo el negocio inmobiliario y postergando la calidad y el valor de la habitabilidad.

En este sentido cabe cuestionarnos ¿quiénes se benefician con esta situación de desregulación de suelos y ausencia por parte del Estado? La respuesta es evidente e involucra a diversos grupos económicos que han aprovechado las ventajas del libre mercado y han desarrollado negocios, impactando en la calidad de vida de un segmento relevante de la población.  

La crisis habitacional que enfrenta actualmente el país se sustenta en gran parte porque el Estado llegó a un punto en el que prácticamente le es imposible seguir aumentando el monto de los subsidios que otorga para viviendas: estos recursos en gran parte se destinan a las inmobiliarias y principalmente a propietarios de los suelos en un mercado que, al no operar bajo una regulación estatal, cobija una espiral de especulación de los precios.

¿Es el Plan de Emergencia Habitacional 2022-2025 la solución a la problemática? El Ministerio de Vivienda, a través de la Ley N° 21.450 de Integración Social en la Planificación Urbana, Gestión de Suelo y Plan de Emergencia Habitacional (PEH), ofrece el marco para afrontar la crisis habitacional con un rol más protagónico del Estado y entrega herramientas normativas y de gestión que permiten abordar el desafío de reducir el déficit habitacional y contener su crecimiento, avanzando hacia ciudades más justas e inclusivas.

Para ello, ha establecido una meta de construcción de 260 mil viviendas en un período de cuatro años, para lo cual es fundamental adoptar estrategias orientadas a la adquisición y gestión del suelo urbano. La propuesta del PEH como una herramienta de política pública para abordar el déficit habitacional actual, plantea la necesidad de considerar no solo la cantidad de viviendas que se deben construir, sino también la planificación y diseño urbano, así como el impacto que estas viviendas tendrán en la configuración de las ciudades.

Si bien en el pasado la producción habitacional estuvo estrechamente vinculada a la planificación urbana, con la incorporación de regulaciones urbanísticas que promovían la integración de la vivienda con el entorno urbano, omitiendo la regulación de mercado del suelo, en la actualidad la producción habitacional se ha centrado principalmente en resolver el déficit cuantitativamente, sin una planificación urbana adecuada, lo que ha provocado un desarrollo urbano fragmentado y precario.

Finalmente, y a pesar de los cambios y generaciones de nuevas políticas habitacionales, los problemas asociados a la producción masiva de viviendas se mantienen en el tiempo. Toda la política de vivienda o habitacional se ha visto impactada por la especulación financiera del suelo y el modelo capitalista no regulado. Esto ha generado que, al producirse una mayor demanda del suelo, mayor sea su valor, lo que se ha traducido en un incremento del valor del suelo de un 218% solo entre 2010 y 2020.

(*) Los autores son analistas y estudiantes del Magíster en Gerencia y Políticas Públicas. Universidad de Santiago de Chile, USACH